2026年两会期间，原国家房改课题组组长孟晓苏又出来说话了。
他的判断很明确，2026年是中国房地产真正实现止跌回稳的关键之年。
他甚至给出了时间窗口，只要政策到位、信心恢复，2026年上半年房地产市场就能恢复向上趋势，即便拖拉也不会跑过下半年。
孟晓苏不是一般的房地产分析师。他是1998年房改方案的核心起草人之一，中国第一只房地产信托投资基金REITs的推动者，在房地产政策圈子里的分量很重。他的话不一定对，但值得认真听一听，然后自己判断。
今天我们就来聊聊，孟晓苏凭什么说2026年能止跌回稳？他的核心逻辑是什么？哪些信号出现了，才能代表房地产大盘真的稳住了？
一、孟晓苏的核心逻辑是什么？
孟晓苏的判断建立在一下三点上。
第一是老百姓不是没钱，是没信心。
这是他反复强调的核心观点。他用了一个形象的说法，叫跷跷板效应，楼市销售额下滑了，但居民银行存款在大幅增加。
据央行发布的2025年金融统计数据报告，截至2025年12月末，全国住户存款余额达到167.04万亿元，同比增长9.71%，全年新增住户存款14.64万亿元。人均存款接近11.9万元。
这说明老百姓手里有钱，只是不愿意拿出来买房。不是消费能力的问题，是消费意愿的问题。而消费意愿的背后，是信心。房价连跌四年多，谁敢在这个时候入场？
孟晓苏的判断是，一旦信心恢复，这些沉淀在银行里的天量存款就会释放出来，楼市的购买力根本不缺。
第二是政策空间已经打开，而且还在继续打开。
2026年政府工作报告对房地产的定调，从去年的持续用力推动房地产市场止跌回稳，调整为着力稳定房地产市场。措辞从推动止跌变成着力稳定，意味着决策层认为最坏的阶段可能已经过去，接下来的重心是稳住局面、防止反复。
报告还有一个重要信号，时隔十年再提去库存。具体表述是因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。
上一次政府工作报告提去库存是2015年，那一轮去库存叠加棚改货币化，直接催生了2016到2018年的全国性房价上涨。当然，这一次的背景和手段都不同，不太可能重演那种全面暴涨，但去库存三个字重新出现，本身就代表政策方向的明确。
第三点是一线城市二手房已经出现企稳迹象。
孟晓苏提到，一线城市二手房成交量已经大涨，房价跌幅在收窄，市场具备回稳的条件。
这一点，数据是支持的。据中新网报道，2026年1月，北京二手房网签量超过1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上。上海二手房网签成交2.28万套，连续三个月超过2.2万套，创近五年同期新高，同比增长超过24%。深圳二手房成交6802套，创近10个月新高。广州二手住宅网签8881套。
一线城市的二手房成交量确实在放量，而且是持续性的放量，不是单月脉冲。
这三点原因加在一起，就是孟晓苏判断的基本框架，钱不缺、政策到位、一线城市已有回暖迹象，所以2026年能止跌回稳。
但政策兜底不等于市场企稳。
孟晓苏的分析有道理，但我想说一个不太一样的角度。
政策可以兜底，可以防止市场继续恶化，但政策本身不能让市场止跌回稳。政策是必要条件，不是充分条件。
为什么？因为房地产市场的运行有自身的规律。这个规律不复杂，就是量在价先。
任何一次房地产周期的触底，都遵循同一个顺序，先是成交量见底回升，然后成交量持续放量，然后价格跌幅收窄，然后价格企稳，最后价格回升。这个顺序不会跳步，也不会因为政策喊话就直接从价格下跌跳到价格回升。
从2021年下半年开始到现在，中国房地产市场已经调整了四年半。据国家统计局数据，2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%。销售额8.39万亿元，同比下降12.6%。虽然降幅比2024年有所收窄，但仍然是负增长。
截至2025年末，全国商品房待售面积7.66亿平方米，比上年末增长1.6%。库存还在增加，只是增速明显放缓。
据国家统计局2026年2月13日公布的数据，2026年1月，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，二手住宅价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点。二线城市新建商品住宅环比下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅环比下降0.4%。
跌幅在收窄，但还在跌。价格并没有企稳，更谈不上回升。
所以当下的房地产市场处于量在恢复、价还在跌的阶段。一线城市的二手房成交量确实在放量，这是好信号，但价格还没有稳住。这意味着市场可能正在走量在价先这个过程的中段，成交量已经开始回暖，但还没有到价格企稳的阶段。
二、真正需要关注的信号是什么？
作为普通人，不管是想买房还是想判断经济走势，应该盯住以下这五个信号。
第一个信号，主要城市成交量持续放量。
不是某一个城市某一个月的数据，而是北上广深加上杭州、成都、南京、武汉等主要二线城市，在连续三个月以上的时间里，成交量，尤其是二手房成交量，同比大幅增长。
目前，一线城市已经出现了这种趋势。北京、上海、深圳的二手房成交量在2025年四季度到2026年1月连续走高。但二线城市的表现还不够一致，有些城市在放量，有些还在低位徘徊。
当二手房成交量的放量从一线城市扩散到主要二线城市，形成全面性的量的回升，这是第一个信号。
为什么强调二手房？因为二手房是真实的市场化交易，买卖双方直接博弈，价格发现更充分。新房可以通过开发商调价、捆绑装修、精装改毛坯等方式人为调整统计口径，二手房的成交数据更干净、更真实。
第二个信号，价格跌幅收窄到接近零，并且持续三个月以上。
目前70城房价数据还是环比下跌，一线城市新房环比跌0.3%，二手房环比跌0.5%。虽然跌幅在收窄，但还没有到零。
真正的企稳信号，是连续三个月以上，主要城市的房价环比跌幅缩小到0.1%以内，甚至个别城市开始转正。2026年1月的数据显示，扬州和湛江的二手房价格已经环比上涨，沈阳持平。这些是三四线的个案，还不能说明问题。需要看到北上广深中至少有一两个城市的二手房价格环比转正，才算是价格企稳的真实信号。
第三个信号，放量之后价格企稳甚至回升。
这是最关键的，也是最容易被忽视的。很多人一看到成交量上来了，就认为市场见底了。不是的。成交量上来只是第一步，只有在成交量持续放量一段时间之后，价格也跟着企稳甚至回升，才算是真正的止跌回稳。
如果成交量放了，但价格还在跌，说明在以价换量。卖方在降价抛售，买方在捡便宜入场。这种情况下，成交量的放大是不可持续的，因为一旦价格跌到卖方的心理底线以下，卖方就不卖了，成交量又会萎缩。
只有量价配合，成交量放大的同时价格企稳或者小幅回升，才说明市场的供需关系真正发生了变化，买方的力量开始超过卖方，市场才算真正触底。
第四个信号，库存的去化周期开始缩短。
截至2025年末，全国商品房待售面积7.66亿平方米。据研究机构测算，2024年末全国商品住宅狭义去化周期约21.4个月。正常合理的去化周期是12到18个月。超过18个月就意味着供过于求，市场承压。
当全国主要城市的去化周期从20多个月降到18个月以内，尤其是一线城市降到12个月以内，库存压力才算真正缓解。2026年政府工作报告重提去库存，说明高层也意识到库存仍然是当前市场的核心矛盾之一。
第五个信号，土地市场回暖。
开发商拿地是对未来市场的投票。当开发商开始积极拿地，尤其是在核心城市拿地频率和溢价率上升的时候，说明开发商对未来的销售预期在改善。如果开发商都不拿地，说明他们自己都不相信市场能好起来。
目前土地市场仍然低迷，优质地块有竞争，但整体成交规模和溢价率远低于2019到2021年的水平。这个指标要看后续几个月的变化。
三、止跌回稳的时间可能比想象的长
回到孟晓苏的判断。他说2026年上半年就能恢复向上趋势。我对这个时间表持保留态度。
原因很简单，过去四年半的房价下跌，累计跌幅在很多城市已经达到30%到40%。居民财富大幅缩水，预期已经发生了根本性的转变。过去20年形成的房价只涨不跌的信仰被打碎了，要重建这种信心，不是几个月的放量和几条政策就能做到的。
日本的经验是，1991年泡沫破裂后，核心城市房价用了大约13到15年才真正触底。美国2008年次贷危机后，全国房价用了大约5到6年触底反弹。中国的情况和日美都不完全一样，但有一点是共通的，信心的修复需要时间，而且这个时间通常比大多数人预期的要长。
孟晓苏说得对的是，钱不缺，政策方向也对，一线城市确实出现了积极信号。但他可能低估了信心修复的难度。
2026年一线城市的二手房成交量大概率能保持在高位，部分城市的二手房价格有可能在下半年企稳。但全国范围的止跌回稳，大概率不会在2026年内完成。三四线城市的库存消化、人口净流出城市的房价筑底，可能需要更长的时间。
分化会是未来几年房地产市场最显著的特征。一线和强二线城市率先企稳甚至小幅回暖，三四线城市继续磨底，部分人口流出型城市房价可能再也回不到高点。
对于普通人来说，与其听专家说要涨了还是要跌了，不如自己盯数据。二手房成交量连续放量了吗？价格跌幅收窄到接近零了吗？放量之后价格稳住了吗？这三个问题，每个月看一次70城房价数据和主要城市的二手房成交数据就能回答。
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